Los expertos advierten sobre la escalada de las hipotecas en 2024: llegarán al 5% y se concederán menos

El horizonte se atisba oscuro para el mercado hipotecario en 2024. A esta conclusión ha llegado OKDIARIO tras consultar a casi una decena de economistas y profesionales del sector hipotecario español. Sus previsiones para el próximo año apuntalan la subida de los tipos hasta el 5%, con un endurecimiento de las concesiones y una posible ralentización del mercado y de la propia firma de hipotecas. Los expertos dibujan un escenario complicado para las entidades bancarias, una posible guerra de precios entre los bancos para disputarse los clientes más solventes y presentan sus soluciones para esta batalla que, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), afecta a casi 33.500 viviendas en toda España.

Los tipos alcanzarán su máximo

Más de la mitad de los expertos preguntados por este digital coinciden en que los tipos de las hipotecas alcanzarán su tope en 2024. «La previsión de subidas de los tipos de interés por parte del BCE (Banco Central Europeo) se va a ir produciendo de aquí hasta final de año de 0,25% en 0,25% cada mes, hasta llegar al 5% y entonces el BCE verá en qué situación se encuentra la inflación», explica el economista José Ramón Riera, a lo que agrega: «Las hipotecas subirán, pero no veo que pasen más allá del euríbor del 5%- 5,5%, cuando los tipos de interés del BCE alcancen los 5 puntos».

De su parte, Julián Salcedo, doctor en Economía del Colegio de Economistas de Madrid, se muestra algo más optimista: cifra el tope en el 4,5% y recuerda que «en algún momento de 2024 el BCE relajará el euríbor». Para Salcedo, durante el próximo año, los tipos de interés de las hipotecas «no subirán, pero se endurecerán las condiciones para su concesión, de forma que se seleccionará mucho más al prestatario».

Como explica José María González de FBIAbogados, «el aumento en los tipos de interés hipotecarios podría tener un impacto en la firma de hipotecas -en su costo y capacidad de endeudamiento, en la disminución de la demanda de viviendas, en la decisión de refinanciar las hipotecas, o en mejorar los tipos de las hipotecas-«. En general, «un aumento en los tipos de interés hipotecarios tiene el potencial de influir en la asequibilidad y la demanda de viviendas, así como en las decisiones de préstamo de los prestamistas y de los comprados» pero, en todo caso, «el impacto exacto dependerá de la magnitud de la subida de las tasas y de otros factores económicos y financieros en juego.

Consecuencias para el mercado

Salcedo apuntala que el mercado «ya se ha ralentizado: la concesión de hipotecas llevan 5 meses de caídas, como veníamos diciendo que ocurriría tras las subidas del euríbor a partir de mediados de 2022 y, sobre todo, una vez que la inflación ha erosionado la capacidad adquisitiva y los salarios han subido menos que la inflación».

En este mismo sentido, el economista Miguel Córdoba Bueno afirma que la ralentización se debe a «la falta de renta disponible de los hogares españoles pues, con salarios que son en muchos casos la mitad que los europeos, no se pueden comprar pisos de 300.000 a 500.000 euros. No hay sueldo que aguante una hipoteca así». Para Córdoba, las inversiones realizadas por extranjeros y personas con elevado poder adquisitivo se acabarán moderando y lo lógico, es que los precios vuelvan al canal relativo a la capacidad adquisitiva de las familias españolas», por lo que «a partir de 2024, o incluso el último trimestre de este año, los precios irán disminuyendo, hasta bajar entre un 10% y un 15% a finales de 2025». Ahora bien, «pisos en el barrio de Salamanca» de la capital o «apartamentos y chalets en zonas costeras de Mallorca, Ibiza, Marbella o Altea; podrán incluso seguir subiendo por una mera cuestión de escasez de oferta». Eso sí, viviendas «en Getafe o San Sebastián de los Reyes (Madrid), tenderán a moderar su precio e incluso disminuir sus niveles actuales».

Por su parte, Francisco Navajas, director general de Franamar Consulting, agrega que «el mercado hipotecario es muy sensible a la evolución del euríbor, pero el componente ‘precio de la vivienda’ y, especialmente, los requerimientos de capital impuestos a las entidades financieras, juegan un papel importante en las políticas de concesión de riesgos de los bancos: están siendo un problema para determinados colectivos, rentas bajas y jóvenes sin capacidad para ahorrar la cantidad inicial a entregar en la compra, el 20% del precio de compra, más otro 10% para impuestos y gastos de formalización de la hipoteca».

La firma de hipotecas

Esta es la pregunta del millón: ¿afectará la subida de tipos de interés a la firma de las hipotecas? Carolina Roca, presidente de Asprima, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid, denuncia que «ya se está produciendo un descenso», pues «se ha incrementado la solvencia exigida para la aprobación de operaciones y, en consecuencia, se ha reducido la demanda solvente para la compra de la vivienda». La caída de la firma de hipotecas se cifra ya en un 20% interanual.

El director general también de Asprima, Daniel Cuervo, en línea con Roca, recuerda que «el número de transacciones de vivienda está muy vinculado a las condiciones financieras y, su incremento, es un freno para el mercado de la demanda». Con base en su expertise, «veremos un ajuste en los últimos trimestres del año debido a su impacto en las viviendas de segunda mano».

¿Guerra entre bancos?

Una cuestión «difícil de responder», según Juan José Perucho, vicepresidente y director general del Grupo Ibosa, ya que «los bancos tienen ahora un importante margen al no remunerar apenas depósitos. Por tanto, esa guerra dependerá de cómo evolucione esa ecuación».

No obstante, la mayoría de expertos preguntados por este diario coinciden en la calma del sector bancario. Por ejemplo, Juan Velayos, fundador de JV20, tiene claro que «las entidades bancarias no entrarán en una guerra de precios. serán disciplinados y buscarán maneras creativas y flexibles para generar negocio y acompañar a sus clientes solventes».

Soluciones

Frente a la innevitable subida de los tipos de las hipotecas, Velayos enarbola un mensaje común al resto de expertos consultados: «Estamos viendo ya el modelo de hipoteca mixta que aparece en momentos de incertidumbre». Se trata de un tipo de hipoteca en la que, «durante los primeros años, el consumidor paga un interés fijo que le protege de potenciales subidas de tipos y pasa a variable más adelante».

Para Perucho, «las medidas deberían ir encaminadas a quienes más daña las subidas de tipos: el acceso a la primera vivienda» y aboga por «el help to buy, los avales con hipotecas a plazos muy largos -preferidos por los jóvenes-, o la liberalización del mercado para contrarrestar la subida de tipos con la bajada de otros costes -a más suelo, menor precio-«. Según el también presidente de la Asociación Gestores de Vivienda (AGV), «ahora el mercado es intervenido: el suelo -la materia primera- lo genera la Administración Pública, los precios están limitados y los plazos administrativos, disparatados», subraya.

Carolina Roca traslada un mensaje a los promotores: «Debemos centrar nuestros esfuerzos en reducir los costes de producción de la obra nueva -coste del suelo, reducción de plazos de obtención de licencias o de la fiscalidad, ya que el 25% del precio final de una vivienda de obra nueva son impuestos», ya que no tenemos capacidad para influir en cuestiones macro como son los incrementos de tipos de interés».

Las recomendaciones se sellan con un mensaje para los hipotecados de Julián Salcedo, quien aconseja «racionalidad y prudencia a la hora de endeudarse». También, «no ser optimista a la hora de prever la evolución de los ingresos en los próximos 3-5 años, en los que la renta por habitante no crecerá y la renta disponible bajará». El economista recuerda que «la parte de la renta dedicada al pago de la vivienda -en propiedad o alquiler- no debería superar el 35% de los ingresos» pues, de hacerlo, podríamos «sufrir una crisis financiera añadida a la crisis económica».